城市与区域治理研究院 苏志勇/文
进入2026年二季度，房地产市场延续一季度回暖势头，正显现出明显的筑底企稳迹象。从国家统计局数据，到一二线城市实际成交表现，多个维度释放出积极信号。即便此前持续看空的国际投行也纷纷转向，对中国楼市也给出了相对乐观的判断。多种迹象表明，房地产市场最艰难的时期可能已经过去，市场正在积蓄复苏动能，楼市筑底企稳态势初显。
结合国家统计局数据、相关机构数据和观点，以及主要城市市场表现，目前房地产市场正在释放出楼市筑底回稳的八个积极信号。
信号一：
重点城市房价企稳
房价上涨城市增多
根据国家统计局数据，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中北京、上海、广州、深圳二手房价分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。这是自2022年以来一线城市房价首次全面回升，具有重要的风向标意义。
更值得关注的是，房价上涨城市数量明显增加。3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比环比上涨城市有14个，比上月增加4个；二手住宅价格环比上涨城市有13个，比上月大幅增加11个。总体上看，二三线城市房价环比降幅收窄或持平，市场回暖趋势正从一线城市向二三线城市传导。
信号二：
成交量大幅增长
市场活跃度显著提升
成交量是市场活跃度最直接的体现。3月份，北京二手住宅网签近2万套，创下近15个月新高。上海二手住宅成交3.1万余套，相较1月份大幅增长37%，创下近5年新高。深圳市场活跃度亦显著回升，3月份一、二手房共成交11851套，其中新房成交5081套，环比增长109%；二手房成交6770套，环比增长124%。广州3月份一手住宅网签超7000套，环比大增241.34%。另据合富研究院数据显示，3月广州全市新建住宅网签面积78.5万平方米，环比上升285%，同比也有22%的增幅，创近9个月来月度新高。
进入4月份，市场活跃势头不减，北京、上海二手房交易活跃度仍保持较高水平。根据中指院数据，截至4月27日，4月份北京二手商品住宅累计成交1.54万套，同比增长15%；上海二手商品房累计成交2.59万套，同比增长22%。
新房成交方面，1~3月份全国新建商品房销售面积19525万平方米，同比降幅比1~2月份收窄3.1个百分点。据机构观测数据，3月重点50城新房成交面积约1100万平方米，环比大幅增长89%。
信号三：
市场结构优化
刚需改善良性循环
3月北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%。上海总价300万元以内入门级房源成交占比升至72%。低总价房源成为成交主力，刚需“上车”意愿增强。随着入门级房屋交易活跃，为置换型改善性客户提供必要的资金与购房资格基础，市场热度正逐步向中心城区传导，形成“刚需上车—改善置换—市场活跃”的良性循环。从新房市场情况来看，得房率更高、品质更优的“好房子”平均去化率明显高于旧规产品，改善性需求潜力巨大。
信号四：
库存首次下降
去化成效初现
根据国家统计局数据，2026年3月末，全国商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%。这是自2021年下半年以来，商品房待售面积连续51个月正增长后首次转为同比下降。更值得关注的是库存结构的优化，待售面积中，待售3年以下的59012万平方米，同比下降1.8%，这表明2022年以来累积的市场新增库存正被快速消化，供求关系正从“供远大于求”向“供求再平衡”转变。
信号五：
政策持续发力
市场信心开始修复
根据中指院监测数据，截至4月27日，今年全国超100个市（县）出台房地产相关政策，频次明显高于去年同期。需求端以放开限购、优化公积金政策、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等政策为主，供给端重点围绕“好房子”建设和存量商品房和存量闲置土地收储展开。在供需两端政策发力和需求释放的双向作用下，市场信心得到有效恢复。二手房市场变化是楼市信心的最直接反应。据机构数据，目前上海二手房溢价空间已经从5%~8%收窄到2%~3%，核心区甚至出现了小幅提价。深圳4月成交二手房最新溢价率收窄至9.41%，创近10个月新低。北京、上海二手房存量挂牌量较峰值水平显著下降，带看量则大幅增加。
信号六：
外资态度转向
楼市唱多声音密集
近年来，国际投行一直是唱空中国楼市的“主力”，但进入3、4月份，外资机构对中国楼市预期发生明显转向。高盛预测上海和深圳房地产市场有望在2026年下半年或2026年底触底，预计2025年底至2028年底期间两地房价累计上涨约15%；摩根大通认为中国楼市即将触底回升，已逼近拐点，香港楼市的复苏正带动内地主要城市；瑞银判断2026年下半年房价有望见底回暖，迎来反弹；摩根士丹利认为，中国房地产行业流动性风险已基本过去，开发商正在减少债务并维持稳定的现金覆盖率；花旗认为，2026年中国楼市第一季度销售出现复苏迹象，核心城市地产出现更多企稳信号。国际投行态度的转变从另一个视角反映出我国楼市回暖预期。
信号七：
土地市场点状复苏
核心城市热度不减
尽管今年以来全国土地市场整体大幅下滑，但核心城市、热点板块市场热度有增无减，其中北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及杭州等强二线城市优质地块备受追捧。例如，4月27日，深圳龙华区民治街道宅地吸引4家房企参与竞拍，最终由天健地产以40.18%溢价率竞得；4月21日上海徐汇区长桥街道宅地经82轮竞价，由招商蛇口以25%溢价率拿下；4月8日，杭州推出3宗住宅用地全部溢价成交，平均溢价率达30.8%，其中滨江区西兴地块经过127轮竞价，溢价率达46.83%。高溢价成交反映房企对核心区域资产价值的认可。
信号八：
租金回报率稳升
房产投资价值显现
与2024年、2025年相比，我国商品房租金回报率呈稳步回升态势。这一变化主要源于房价调整幅度大于租金调整幅度，租售比明显改善。据机构统计，重点50城平均租金回报率2024年、2025年分别为2.035~2.06%、2.08%~2.23%，至2026年3月达到2.26%，已经明显高于国有银行定期存款利率（1年期约1.1%，3年期约1.55%），部分城市甚至接近或超过购房综合资金成本（2.4%~2.7%），商品房投资价值开始显现，一些二手房业主由挂牌卖房转向出租获取稳定收益。
总体来看，中国房地产市场在价格、成交量、市场结构、库存、政策环境、外资信心等多个维度均出现积极变化，市场回暖呈现“一线城市领跑、结构性回暖”的鲜明特征。但从全国市场来看，距离市场全面企稳尚需时日，市场回暖的基础并不稳固，未来走势仍取决于政策效果的可持续性和市场复苏的韧性。
4月28日中央政治局会议强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从中可以看出，中央肯定前期政策在稳定市场方面取得一定成效的同时，也清醒认识到房地产市场的复杂性，未来政策将继续在“托底防风险”与“培育新模式”之间寻求平衡，同时更加注重政策的实效和可持续性。
机构观点
高层会议再提房地产，机构如何解读？
4月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。针对房地产明确提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。多家机构认为，本次会议将房地产继续置于“有效防范化解重点领域风险”的总体框架下，政策基调与方向未发生突变。会议首次在同一段落中明确区分房地产市场与城市更新两大板块，形成了“存量稳定+增量提质”的双轨思路。以下摘录部分证券研究机构主要观点。
中金公司：
当前房地产市场呈现局部趋稳态势，本次会议取态与此前保持一致。我们在3月3日发布报告《北上楼市拐点渐行渐近》提示北上两地或因供给侧出清迎来房价持续走稳的拐点。今年一季度两地房价基本呈走平态势，叠加春节后挂牌量先稳后降、“小阳春”销量阶段性超预期、表征供需关系的挂牌去化周期持续维持在历史上房价可走稳的区间内，我们认为北上房价持续走稳的确定性正逐步增强。本次政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，与去年12月经济工作会议的房地产表述首句基本一致，我们认为这表明政策端整体取态不变，在具体策略上大概率仍延续“控增量、去库存、优供给”的九字方针，这对于控制新增供地、避免分流潜在购房需求、推动二手房市场供需结构持续改善、在有条件的地方进一步稳定房价预期有明显助益。
城市更新将在中长期维度上持续稳步推进，短期内需求增量仍要看累积观望需求的释放节奏。本次会议提出“扎实推进城市更新”，这与去年5月中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》一以贯之。城市更新是推动城市高质量发展的长期方略，要“尽力而为、量力而行”，对于短期需求虽有贡献但难言刺激。短期增量需求仍有赖于过去在房价调整阶段因预期不足而观望的购房需求释放，一旦供给侧出清带来房价预期走稳，当前租售比与购房资金成本的对比或有助于更多观望需求逐步释放，这一现象可能在北上等先一步房价走稳的城市率先出现。
粤开证券：
当前，房地产市场整体仍处于深度调整期，投资端持续低迷，但销售端已出现边际改善的积极信号。稳定房地产市场，重点或许仍在化解房企“存量高负债”与“资产缩水”之间的错配。若房企持续陷入风险状态，相关影响将不断外溢并自我强化：购房者的期房交付预期受损，金融机构的资产质量承压，市场供给能力也将随开发主体退出而持续削弱。围绕上述风险，政策可持续在融资支持与存量盘活两个层面持续发力。一方面，对在建项目提供融资支持，缓解流动性压力，防范债务违约风险；另一方面，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，既帮助房企回笼资金、消化库存，又优化住房供给结构，通过风险有序处置与存量资源再配置，降低系统性风险。
银河证券：
值得关注的是本次会议将防范化解风险与提振信心统一部署，表明针对风险的应对已从被动防范风险转变为主动应对，意在增强微观主体信心，释放积极信号。稳定房地产市场，通过财富效应对提振居民消费、投资信心至关重要；将“有序化解地方政府债务风险”与“着力解决拖欠企业账款问题”统一部署，意在提振企业家的信心，增加民营经济的信心。“推动中小金融机构改革，稳定和增强资本市场信心”，将中小金融机构改革与资本市场信心统一部署，意在增强市场信心、股民信心。针对房地产市场，会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，一方面，房地产的表述依然出现在化解重点领域风险的部分，延续了2022年以来的做法。这意味着促发房地产政策出台依然来自底线思维，包括关系到民生的保交楼、重点房企债务问题以及居民按揭贷款违约率上行可能带来的房地产风险与金融风险的交叉传染等。第二，房地产的调控政策框架依然是“房住不炒”+“因城施策”。针对城市更新，与2025年底中央经济工作会议“高质量推进城市更新”的部署一脉相承，城市发展理念已从扩张式发展转向质量提升。
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